REITs



  • @and1971
    Германия 25-30% берет. Точно не помню. Вообще в каждой стране свои правила.



  • По налоговому законодательству США нерезы (то есть россияне) должны уплачивать 10% налог на обычные акции и 30% на REIT. Во многом такие налоги меня останавливали от инвестирования в них. С другой стороны не очень была понятная ситуация с налогами в случае ETF на фонды недвижимости. Опять же по логике и закону с нас (как нерезов) должны брать 30%. В общем решил проверить это все на своей конкретной шкуре в IB.
    На тест брал REIT SPG и ETF на недвигу VNQ.
    Что в итоге получилось?
    По SPG на счет получил дивиденды за минусом СТАНДАРТНЫХ 10% процентов
    По VNQ на счет получил полные дивиденды без налоговых сборов.

    Насколько я могу судить, IB просто решил не заморачиваться всеми сложностями с налогообложением нерезов и не разграничивает недвигу и обычные акции. Это здорово.



  • Табличка с налогами нерезов в зависимости от страны
    https://www.reit.com/sites/default/files/2019_USWithholdingTax-1.pdf



  • Логичный вопрос - почему за дивиденды от ETF VNQ вообще не берутся налоги?
    Ответ - потому что дивиденды там платятся не как Ordinary Dividend (это обычный вариант для стоков), а как Return of Capital. Разница принципиально важна для самих америкосов, так как эти дивиденды облагаются налогом по разным ставкам. Для нас она роли не играет. По сути дивы Return of Capital будут облагаться по ставке как и Capital Gain, которая существенно выше. У нас все едино - 13% и на дивы и на Capital Gain. Так как мы нерезы то Capital Gain брокер нам не считает, предполагая что мы самостоятельно это оплатим в стране своего резидентства. В общем ETF на REIT-ы получаются вполне симпатичными. Кто в хороших юрисдикциях сидит (Кипр, Андорра и тп) вообще могут без налогов обойтись. Ну либо кто принципиально в налоговую не сдается.



  • Зависимость штатовской недвижимости от процентных ставок
    0_1585300154927_1723581-15838093114004478.png

    Очевидно, что чем ниже ставка тем лучше чувствуют себя REITs. Так как они имеют возможность занимать под низкий процент.

    Ровно по этой причине не уверен, что недвига сейчас хороший выбор. Про перспективу ставок и что нас ждет в ближайшем будущем хочу сделать большой обзор. Не знаю пока где. На этом ресурсе читателей немного, на СмартЛабе качественной публики тоже мало. А мысли очень интересные есть.



  • @admin по мне так, качественная публика на хабре



  • @thinkingcapbio
    Без сомнения народ там интеллектуальный. Но вроде все на ИТ заточены. Ошибаюсь?



  • @admin Недвижимость почему-то пользуется популярностью на Смартлабе)



  • @admin Ну если брать в пропорциях, то конечно айтишников там >90% (условно). Но там есть хабы не про айти и там довольно умные ребята по своим топикам иногда пишут - матан, физика, медицина. Короче имхо там есть публика, которая не только в айти глубоко шарит. В относительном выражении такой публики там мало, но в абсолютном точно побольше чем на смартлабе)



  • @thinkingcapbio

    Ок, подумаю. Может зарегаюсь там.



  • По недвиге Штатовской что-то непонятное творится. Я приводил график выше - зависимость недвиги от ставок. На нулевых ставках она должна отстреливать наверх, а она топчется на месте. Весь рост в рамках отскока. Что происходит я пока не могу понять. Многие сектора конечно сейчас лучше не трогать - ритейл, офисы, отели. Вероятно их будущее нерадостное. Очевидно что ритейлу ковидом нанесен смертельный удар. Поэтому тот же Simon (SPG) вынужден будет переориентировать свои площади подо что-то еще. Возможно и аппарты какие-то. Но все это потребует значительных ресурсов.
    Но при этом под пресс попала и вполне себе нейтральная недвижка - жилая, госпитальная и так называемый net lease. Там тоже всех утоптали, хотя у них рисков почти нет. Размещу тут табличку по net lease REITs себе на память.
    0_1595687347095_1723581-15921616596739085_origin.png



  • Зависимость разных REITs от ковида и ставок
    0_1595687617981_1723581-15952057766120105_origin.png



  • За прошедшие 10 лет строилось мало, по сравнению с прошлыми годами
    0_1595688402959_1723581-15934793624457173_origin.png



  • Аппартаменты. Аренда не упала. Все у них хорошо. Но котировки по-прежнему невысокие. Для изучения таблица appartment REITs
    0_1595689023783_1723581-15897655551670177_origin.png



  • Общая таблица по всем категориям рейтов. Сразу видно у кого какие доходности. И почему именно так
    0_1595689100259_1723581-15897655551670177_origin.png



  • Нашел несколько очень интересных REIT в категории residential. Буду за ними очень внимательно смотреть. Может получиться очень крутая сделка.



  • @admin, ESS ?



  • Да, ESS в списке. Healthcare facilities изучали?



  • @admin, Вы имеете в виду подсектор мед рейтов? У меня в портфеле LTC и MPW. Куплены по рекомендациям SA.



  • @and1971
    Мне UHT нравится. Купил немного. Вообще удивительно - как можно госпитали распродавать когда проблемы со здоровьем после ковида - это надолго. OHI с их домами престарелых - да спорный вариант, однако отскочили гораздо выше.