Недвига - где дно?



  • Надо признать, что пик на недвиге был в 2008 году. Не только в долларах (это были вообще глобальные хаи), но и в рублях. На старый жилой фонд рублевые цены с тех пор остались практически теми же. Про долларовые даже говорить не приходится. Арендой можно было отбивать 5% в год при том что вклады давали более 10% годовых. Т.е. на протяжении 10 лет владельцы недвижимости теряли в среднем 5 % в год. Итого за 10 лет набежало 50% (это без учета сложных процентов). Фактически с 2008 года недвижимость потеряла половину рублевой стоимости. Возникает вопрос - где же дно?
    Попробуем провести сравнительный анализ - насколько дешева (или дорога) недвижимость относительно других параметров (не рублей или долларов).

    0_1543302712746_RMMVB.png

    Сейчас мы в нижней границе диапазона 20 - 40. По этому параметру недвига относительно дешева. По крайней мере на истории дешевле не было.

    0_1543302996446_RGDP.png

    По этому показателю мы бьем все рекорды. Сейчас мы могли бы построить почти в три раза больше жилья чем в 2005-2007 годах (это кстати годы недооцененности недвиги по отношению к фондовому рынку). ВВП значительно вырос, а цена все там же.

    Ну и самое наглядное

    0_1543303336209_RWage.png

    Доступность жилья выросла более чем в два раза. Семья теперь может скопить на квартиру (за эталон взята почему-то квартира в 57 квадратов) за 3 года. Это довольно неплохой показатель по общемировым меркам.
    Промежуточный вывод - недвижимость сейчас относительно дешева. Для жизни приобретать ее разумно, так как рисков в недвиге все-таки гораздо меньше нежели в бумажных деньгах или акциях. Что касается инвестирования, в котором тайминг принципиально важен, то нужно будет рассмотреть другие параметры. Об этом следующий раз.



  • Продолжаем...
    Всего в России сейчас 3600 млн квадратных метров жилья. Получается примерно по 25 метров на гражданина. Из них за последние 20 лет построено 1100 млн м2. В 90-е строили ОЧЕНЬ мало. По 30 млн в год, причем треть а иногда и почти половина из этого объема - это была самостоятельная застройка населения.

    0_1543404806491_3f192605-f492-4a46-8466-a1769eb9a518-image.png

    Нового жилья катастрофически не хватало, при том что страна была в растущем сырьевом цикле и денег заливалось море. Неудивительно что цены росли в разы. Увеличение темпов строительства пошло с 2006-го года. В 2007-2012 строили около 60 млн в год. Ну а начиная с 2014-го бьем все рекорды даже советского времени. Очевидно, что именно значительно выросший объем строительства не дает ценам двигаться вверх.
    Давайте попробуем определить баланс спроса и предложения.
    Предложение.
    Рассмотрим 2017 год. Всего построено 79 млн, из них 33 - самостоятельно. Т.е. в продажу на рынок выставлено 46 млн м2.
    Спрос.
    Согласно отчетности ПИК доля ипотечников у них составляла в 2017 году 60%

    0_1543412075588_pikipoteka.png

    Ипотеки в 2017 году было взято на 660 млрд рублей. Предположим, что покупатели платили 50 на 50 (половина свои, половина через ипотеку). Это нормальное допущение, так как нам надо сделать оценку сверху. Тогда получается от ипотечников на рынок пришло не более 660*2 = 1320 млрд рублей. И еще 40% от покупателей с живыми деньгами. Итого 2200 млрд рублей. Делим эту сумму на построенное жилье и получаем среднюю цену 48 тысяч за квадрат. По статистике средняя цена в 2017-м оказалась 52 тысячи. Это конечно не точное попадание, но вполне близкое. Вот табличка для последних 3 лет.

    Год Построено жилья Ипотека Ипотечники Итого Спрос Расчетная цена Реальная цена
    2015 50 млн 390 млрд 40% 1950 млрд 39.000 56.000
    2016 49 млн 550 млрд 50% 2200 млрд 45.000 54.000
    2017 46 млн 660 млрд 60% 2200 млрд 48.000 52.000

    Самое большое расхождение оказалось в 2015 году. Объясняется просто - застройщики не смогли продать все что понастроили. Например результаты ПИКа

    Построено квадратных метров
    0_1543421582062_postroeno.png

    Продано квадратных метров
    0_1543421606040_prodano.png

    В 2014-м продали почти все. В 2017 не добрали 15%, а в 2015-м осталось 30%. Если мы сделаем эту поправку в 30%, то цифры сойдутся просто идеально. Расчетная цена получится 55.700. Если такую же поправочку применить к 2016-му году то получим расчетную цену 55.000. Тоже предельно близко к идеалу.

    Пытливые умы могут сделать аналогичные расчеты для 2014-го года и удивиться результатам. Мы это сделаем в следующем топике и объясним как такое получилось.

    Вывод получается следующим - на цену влияет основным образом первичное предложение и объем ипотеки. Вторичный рынок почти не оказывает воздействия - вероятно народ продает свои квартиры только чтобы купить что-то попросторнее но тоже в бетоне.



  • @admin Отличный анализ! Но стоит ещё сделать расчёт стоимости всей недвижимости в стране относительно ВВП или ВНД, как это делает Пикетти. Здесь должно быть самое интересное.



  • @zmey
    Я когда-то давно прикидывал. Но у меня интересных результатов не получилось. То есть закономерностей не обнаружил. Так видимо хорошо пузыри отслеживать, но у нас состояние точно очень далеко от пузыря.



  • интересный анализ, респект



  • В общем в предыдущем обзоре мы выяснили, что на цену оказывают влияние по сути два фактора - ввод нового жилья и количество ипотеки. С вводом у нас все ПОКА хорошо - предложение на рынке очень большое. Хотя новый регламент участия в новостройках УЖЕ ощутимо изменил цены. Что с ипотекой?
    Привлекательность ипотеки в первую очередь зависит от ипотечных ставок, а те в свою очередь от ставки рефинансирования. А ставка рефинансирования( так же как и ставки по ОФЗ) у нас сейчас на ИСТОРИЧЕСКОМ минимуме. В 2015 году ипотеку можно было взять под 12%, сегодня под 8%. А значит обслуживание ипотеки для заемщика на 30% (!!) дешевле. Номинальные цены на бетон почти не изменились c 2015, согласно IRN

    0_1573204461706_01.png

    Пока банки не спешат понижать ипотечные ставки вслед за ставкой рефинансирования, но если это произойдет, то предполагаю что это станет почти ИДЕАЛЬНЫМ моментом для входа в бетон в КРЕДИТ (полностью идеальный был этой весной). Почему я так считаю? Дело в том, что ситуация у покупателя за живые деньги и у заемщика кардинально отличаются. Живые деньги интересует только цена. Если квартира после покупки упадет на 10%, то это прямой убыток. А для ипотечника более важно СКОЛЬКО ОН ПЛАТИТ за кредит. Поэтому для него будет выгоднее войти по более дорогой цене но с меньше ставкой.
    Рассмотрим два варианта для наглядности

    1. Сейчас взять по ставке 8% после чего возможно попасть на падение недвиги в 10%
    2. Дождаться возможного падения бетона в 10% и тогда взять кредит под 10%.
      Пусть квартира стоит 10 млн. Кредит на 10 лет.
      В первом случае мы отдадим 18 млн за 10 лет, во втором случае мы дождались падения стоимости на 10% и квартира теперь обойдется нам в 9 млн. Но за счет более высокой ставки нам придется отдать на обслуживание кредита 9 млн (9 млн под ставку 10%). В итоге выйдем на те же 18 млн.
      Итого - ответ на вопрос выгодно ли вкладываться в недвижимость зависит от того КТО спрашивает. Если это инвестор с живыми деньгами, то вкладываться довольно рискованно. Если это человек планирующий брать для этого кредит, то сейчас все еще удачный вариант подобных действий. Падения на недвижимость можно никогда и не дождаться, а вот рост ставок до 10-12% вполне вероятен. А при ставке в 12% РЕАЛЬНАЯ стоимость квартиры для ипотечника вырастет более чем на 20%, хотя номинально цены останутся теми же. Если же рассматривать более длительные ипотечные кредиты (на 20-25 лет), то там значимость ставки еще выше. Должен отметить для ждунов бесплатного бетона, что во второй половине этого года цены скакнули очень серьезно (на 10-20%). И также ВПЕРВЫЕ с 2015 года ощутимо выросли цены на аренду. По моему мнению дно на недвиге нами пройдено.


  • Для инфо динамика продаж автомобилей

    0_1573210513778_sales-graf.jpg

    По мне ориентироваться на нее как-то не получается при оценке рынка недвижимости. Видим, что в 2019 году впервые за последнюю пятилетку продажи стали падать к предыдущему году. А взрывной рост на недвиге пошел как раз с мая. Видимо народ наконец допер, что вместо куска железа овер 2млн лучше взять студию за 4.